Menü

Kiemelt témánk

Feliratkozás


44_ournextsunrise.wordpress.com.jpg
Forrás: ITB

Nem voltunk benne biztosak, hogy a most következő téma a magazin Family rovatába illik-e, vagy inkább stratégiainak számít. A lakáspiac robbanásszerű változásának kétségkívül vannak nagyon fontos üzleti, elemzői előzményei és következményei, de úgy döntöttünk, ezt az egész folyamatot egy menedzsercsalád szemével vizsgáljuk inkább.

AZ EMBER GYORSAN FELEJT

Természetesen nem minden típusra igaz ez, de az biztos, hogy ha a magyar lakáshelyzetet nézzük, akkor országunk lakosságának jelentős részéről elmondhatjuk ezt a szomorú megállapítást. Azt lehetett sejteni, hogy a válság hatása nem tart örökké, és azt is tudtuk, hogy a magyar lakosság, pont emberközpontú súlyánál fogva, amilyen lassan vergődik ki a nemzetközi helyzet okozta – illetve saját magának előidézett – pénzügyi válságból, olyan gyorsan fogja elfelejteni azt. Nincs ezzel semmi gond egyébként, mert végre nem meredünk a múltba. De a lakáspiaci árakra és a kereslet-kínálat viszonyokra ránézve, azért többről van itt szó, mint egészséges ébredésről.

Arról a híradások is beszámolnak, tehát nagy újdonságot nem mondunk, hogy a lakásárak erőteljes növekedést mutatnak hazánkban. Hozzátehetjük, van is honnan, hiszen a válságban ez a piac teljesen meghasalt. De a hírekben közölt számok és arányok nagyon nem adják vissza a valódi helyzetet. Nem azért, mert nem igazak, hanem azért, mert más leírva látni azt, hogy a bázisévhez képest az aktuális év hány százalékkal növekedett – még ha meg is jegyzik szorgosan, ezzel Európában egyedülálló növekedést mutatunk –, és megint más látni a konkrét ingatlanhirdetéseket. Egy biztos, úgy gondoltuk, valami nagyon nincs rendben, ezért kicsit utána eredetünk a budapesti helyzetnek, ha már drága fővárosunk egyben az üzleti élet központjának is számít. Elképesztő elképzelésekkel, hozzáállásokkal, elvárásokkal találkoztunk egyébként, ami előrevetíti egy újabb, érdekesebb gazdasági folyamat kezdetét. Azt viszont összefoglaló jelleggel el lehet mondani, valóban elfelejtették az emberek, hogy a válság legnagyobb problémája az volt, hogy meggondolatlan döntéseket hoztak a háztartások. Olyan hitelekkel tömték ki magukat, melyekről előre lehetett látni, hogy nem fognak tudni teljesíteni, már a legkisebb piaci mozgás alkalmával sem. De úgy látszik elegendő egy kedvező konstrukció, és mindez homályba vész ismét.

 

ÁRAK ÉS ELKÉPEDÉS

A legnagyobb meglepetés az árakkal kapcsolatban ért bennünket. Nem is annyira az árak abszolút értéke – bár önmagában az is megér egy misét, ahogy mondani szokás –, hanem a mögötte rejlő tartalom mutat hatalmas eltéréseket a realitáshoz képest. Belvárosi ingatlanokat indultunk keresni, ami a mi esetünkben – senkit nem megsértve – elsősorban az 1., 2., 3., 5., 6. és 7. kerületeket jelentette, de rátekinttetünk egy-egy 12. kerületire is. Az igazi belvárosban nem volt ritka az egészen jó helyen lévő ingatlanoknál az 1 millió Ft/m2 ár, ami önmagában még nem is akkora meglepetés, de a ház és a lakás belső állapotának megvizsgálása után azért az állunk leesett, több alkalommal is.

Érdekes volt a tapasztalat, mert első percről kezdve látni lehetett, hogy teljesen irreális a tulajdonosok ármeghatározása, csak kissé el voltunk veszve a tekintetben, hogy ez az őrület honnan ered. Ennyire nem lennének képben az ingatlanközvetítők, vagy mi nem vagyunk ennyire tisztában az aktuális helyzettel? Megkérdeztünk ingatlanközvetítőket, akik meglepő módon a mi véleményünket osztották. Egyöntetű volt a véleményük: az eladók egy része sajnos azt gondolja, most a kerítés is kolbászból van, mindent el lehet adni. Bár hónapok óta kopnak le a komoly, potenciális vevők, de mintha tudomást sem vennének minderről. Közben érdekes megjegyzésként hozzáfűzték a szakemberek, hogy lesz itt majd sírás-rívás, mert közben elindultak az újépítésű házakra vonatkozó projektek, és kedvezőbb áron fognak, sokszor jobb helyen megjelenni, mint ahol a használt ingatlanok vannak. Ez persze egyértelműen hozza majd magával a pánikot, szóval az üzenet az volt: ha jó áron szeretnénk venni, főként befektetési célra lakást, akkor várjunk pár hónapot ezzel, megéri.

Ezek a vélemények hangsúlyozottan a lakások prémium szegmensére vonatkoznak, mivel a keresési feltételeink 60–90 m2-es, kimondottan jó helyen lévő – mármint imázs szempontjából is annak számító – lakásra vonatkoztak. Így az árak bizony 50–90 millió forint között mozogtak, ha indokolta maga a lakás, ha nem. Még azt is hozzátesszük, hogy nem az Andrássy út legfrekventáltabb, vagy a Parlament közvetlen szomszédságában lévő valóban elit helyekről beszélünk most, hanem mondjuk az V. kerület Papnövelde vagy épp a VI. kerület Benczúr utca lokációjáról. Az első nem éppen a belváros legelőkelőbb helye, a második pedig bár a diplomatanegyed része, de korántsem az igazi elitet képviseli.

 

AZ INGATLANKÖZVETÍTÉS SZÍNVONALA

Ahogy az eladó lakások között, úgy az úgynevezett szakemberek között is óriási különbségek voltak. Borzasztó volt látni azt, hogy ez a szakma mennyire nem tudja követni a fogyasztói piacon végbement változásokat, mely szerint létezik prémium és tömeg. Olyan emberek mutatnak 50-60 milliós ingatlanokat, hogy csak ámuldoztunk: akinek ennyi pénze van, az meddig bírja beszólás nélkül a kopott farmerben, elnyűtt fölsőben megjelenő szakit, aki az előre lebeszélt időpontra nem érkezik meg. És nem kirívó esetről van szó, hanem a bemutatók nagyjából feléről. Ugyanúgy, mint minden szakma esetén, az igazán profik – akikből azért most már van bőven – ennek csak örülnek, hiszen elmondásuk szerint ennek is köszönhető az, hogy a legjobb üzletek náluk landolnak. Ezen nem is csodálkozunk, mert ki akarna prémium ingatlant venni egy tömeglakást értékesítőtől? Igaz, 10 évvel ezelőtt bárki megtette, csakhogy ma már más világ van.

Ezek a lemaradt üzletkötők a CSOK-ra számítanak, illetve azokra, akik ebben az állami megoldásban a tömegből való kitörés lehetőségét látják. Ennek a „prémiumnak érzem magam egy támogatás miatt” attitűdnek voltak már súlyos következményei, de ez most már úgy látszik, nem számít annyira. Az viszont feltűnő volt, hogy a valóban profik még profibbak lettek. Van, akinek még most is problémát okoz egy e-mail elküldése vagy elolvasása, de van, aki már üzleti szintű rendszerben működteti a folyamatot. Tud ajánlani, meghallja, amit az ügyfél akar, és még hozzá is tudja társítani a megfelelő kínálatot. Amiről úgy általában beszélgetünk a különböző gazdasági szektorokban, itt is lezajlódni látszik: előtérbe kerül a szakmaiság, ami egyértelműen az üzletkötéstől való eltávolodást és a tanácsadáshoz történő közeledést jelenti.

 

MENEDZSEREK FIGYELMÉBE

Fontos téma manapság baráti körben, hogy ez a fellendülés meddig tart. Meddig érdemes befektetési szándékkal ingatlant vásárolni. Nagyon sok tapasztalatot osztanak meg velünk a berlini kollégák: kísértetiesen hasonlónak látják a budapesti ingatlanhelyzetet ahhoz, amit ők jó 10-15 évvel ezelőtt éltek át Berlinben. Ott is éveken keresztül azt mondták, ez az év már az utolsó, amikor a lakásárak emelkednek, aztán a következő év megint felülmúlta a bázisszámokat. Még a mai napig is tart az áremelkedés, a vásárlók meg csak jönnek; ma már nem is mondják azt, hogy látható ennek a folyamatnak a vége.

Nem vagyunk ingatlanbefektetési tanácsadók, inkább csak arra próbáljuk biztatni a megfelelő vagyon birtokában lévő menedzsereket, hogy ha ingatlanüzletre adják a fejüket, akkor először is keressék meg az arra érdemes ingatlanközvetítőt. Igaz ezt mindenki tudja, nem nagy okosság. Az már fontosabb, hogy most ki számít jó ingatlanszakembernek, ingatlanos értékesítőnek. Ebben van némi különbség több szektor trendjeihez, például az IT-szektorhoz képest.

Az biztos, hogy ma egy jó ingatlanszakember ad a külsejére, annak státusz, imázs jellegére, mert az nem árt, ha tartalmaz uralkodó vonásokat, hiszen akkor látja át ugyanis a piaci képet, tud levonni jövőbe mutató következtetéseket, ami most talán a legfontosabb szempont egy lakásvásárló menedzser számára. A másodlagos személyiségének nem árt professzionalistának lennie, így tud ugyanis precíz, szakmailag megbízható megoldásokat felkutatni, és a folyamatot akkor vezényli le tökéletesen. Ezek az emberek nem feltétlenül a „kellemes értékesők”, ezt azért látnunk kell. Megvan a saját maguk stílusa, egója, amit egy pénzzel rendelkező menedzser – elvileg és gyakorlatilag is ő a vevő – egészen nehezen visel. Szeretjük azt gondolni és követelni, hogy bennünket szolgáljanak ki, ez főként igaz a mostani sikeres menedzserekre akkor, ha átkerülnek a privát szférájukba. Nos, a siker érdekében ezzel az elképzeléssel érdemes felhagyni egy rövid ideig, és az ingatlanértékesítőt partnerként kezelni.

 

LOKÁCIÓ, LOKÁCIÓ, LOKÁCIÓ

És ha már a mostani vezető karakterekről beszélünk, akkor azt sem árt tisztázni, hogy az elit helyek, a különböző lokációk megítélése változik. Ami 10 évvel ezelőtt menő volt, az ma már lehet, hogy nem az. Mint ahogy arra is érdemes odafigyelni, hogy azért, mert valamit elneveznek „rehabilitációs övezetnek”, az nem jelenti azt, hogy az üzleti világ számára, egy ott lévő lakás elismerést fog kiváltani bárkiből is. Márpedig az új generációs menedzserek számára ez fontos szempont, és ha leendő ingatlanunkkal hosszú távon is elégedettek akarunk lenni, akkor érdemes az aktuálisan menő lokációkról tájékozódni. Mint ahogy arról is, melyik környék, mit üzen az emberek számára. Mi egy pesti frekventált ingatlan és egy budai panorámás lakás üzenete, ezt érdemes vegyíteni azzal, hogy mik a jövőbeli céljaink.

Mivel nem egy irodáról beszélünk, pont azért a privát szféránk fontosságát és elméletét tükrözi. És ne feledjék: a személyiségbeazonosító rendszerek, a workshopok okosan rá fognak kérdezni a lakhely környékére, és abból következtetéseket vonnak le, persze a személyiségjogok védelmének tökéletes szem előtt tartása mellett! Kellemes ingatlanvásárlást Önöknek is!

Karrierszkenner

Kíváncsi, hol dolgozik egykori kollégája, üzleti partnere?
Szeretné, ha az ön karrierjéről is hírt adnánk?

Böngésszen és regisztráljon!

Jelenleg 2053 személy szerepel adatbázisunkban.
Az utolsó regisztrált:Loncsár Tibor

A legkeresettebb emberek:

Cégszkenner

Melyek az ict-iparág legfontosabb cégei?
Melyek a fontosabb felhasználók más iparágakból?

Regisztrálja cégét Ön is!

Jelenleg 4910 cég szerepel adatbázisunkban.

A legkeresettebb cégek: